Voiko asunnon myydä ilman energiatodistusta?

Tiivis vastaus

Lain mukaan et voi “ohittaa” energiatodistusta, jos myyt tai vuokraat asuinrakennusta tai sen huoneistoa: todistus on oltava olemassa, energialuokka on ilmoitettava myynti-ilmoituksessa ja todistus on esitettävä ostajalle viimeistään esittelyssä. Kauppa voi silti käytännössä toteutua ilman todistusta, mutta silloin toimitaan lakivelvoitteiden vastaisesti ja altistutaan viranomaisvalvonnalle.

Mitä laki edellyttää?

Suomen laki rakennuksen energiatodistuksesta (50/2013) velvoittaa, että:

Myynti- ja vuokraustilanteissa energiatodistus on oltava ostajan/vuokralaisen nähtävillä esittelyssä, ja se on annettava tälle alkuperäisenä tai jäljennöksenä. Myynti-ilmoituksessa tulee näkyä energiatehokkuusluokka (A–G).
Vastuu todistuksen hankkimisesta on myyjällä (rakennuksen omistajalla), eikä velvoitetta voi siirtää ostajalle sopimuksella.
Todistus on voimassa enintään 10 vuotta, ellei se korvata uudella.
Poikkeuksia on rajatusti (esim. rakentamislain 37 §:n 2 mom. tietyt rakennusryhmät, loma-asunto, jota ei käytetä majoituselinkeinossa, sekä eräät puolustushallinnon rakennukset).

Huom. ilmoitusvelvollisuuden poikkeukset: energialuokkaa ei tarvitse ilmoittaa eikä todistusta asettaa nähtäville mm. purettavaksi myytävässä rakennuksessa, konsernin sisäisessä kaupassa, enintään vuoden määräaikaisessa vuokrauksessa tai alivuokrauksessa. Varsinainen myyjän hankkimisvelvollisuus kuitenkin koskee myyntiä yleisesti, eli nämä poikkeukset liittyvät ennen kaikkea näyttö- ja ilmoittamisvelvollisuuteen.

Voiko kauppa silti tapahtua ilman energiatodistusta?

Kyllä, käytännössä kauppa voidaan tehdä, mutta silloin toimitaan vastoin lakia: ostajalle ja viranomaisille on kerrottava totuudenmukaisesti, että todistus puuttuu, ja tämä on syytä kirjata sekä myyntiesitteeseen että kauppakirjaan. Kiinteistönvälittäjien ohjeistuksissa korostetaan näkyvää mainintaa puuttumisesta, jos todistusta ei ole. Viranomaisrangaistuksia on perinteisesti nähty vähän, mutta valvontaa tehdään, ja puute voi johtaa kehotuksiin ja hallinnollisiin seuraamuksiin (ks. seuraava kappale).

Käytännössä suuri osa kohteista on yhä ilman todistusta: julkisten selvitysten mukaan energiatodistus puuttuu huomattavalta osalta pientaloista ja myös monista taloyhtiöistä, vaikka velvoite on ollut voimassa jo pitkään. Tämä näkyy sekä viranomaisten raporteissa että mediassa.

Mitä seuraamuksia puuttumisesta voi olla?

Viranomaisvalvonta: Valvontaa johtaa ympäristöministeriö, ja Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus (Varke) valvoo käytännön noudattamista. Varke voi antaa kehotuksen, varoituksen ja tarvittaessa käsky- tai kieltopäätöksen, joita voidaan tehostaa uhkasakolla; olennaisesti virheelliset todistukset voidaan kieltää ja velvoittaa laatija korjaamaan. Vuoden 2024 lopulla täsmennetyt valvontasäännökset vahvistavat tätä keinovalikoimaa.

Kaupalliset ja käytännön riskit:

Pankit ja lainoittajat painottavat yhä enemmän energiatehokkuutta. Todistuksen puuttuminen voi heikentää ostajan rahoituksen saatavuutta tai nostaa korkomarginaalia.
Ostajan luottamus ja neuvotteluasema: puuttuva todistus voi pidentää myyntiaikaa ja johtaa alempaan hintaan, jos ostaja arvioi riskit suuremmiksi. (Tätä tukee rahoittajien ja asiantuntijoiden korostama energiatehokkuuden merkitys asuntomarkkinoilla.)

Mitä energiatodistus kertoo ja miksi se kannattaa hankkia?

Energialuokka (A–G) perustuu laskennalliseen E-lukuun ja kertoo rakennuksen energiatehokkuuden. Todistukseen sisältyy usein myös toimenpide-ehdotuksia kustannustehokkaaseen energiansäästöön – käytännön hyöty, jonka voi nostaa myyntivalttina esiin. Todistus on standardisoitu tapa vertailla kohteita, vaikka se ei kuvaakaan suoraan yksittäisten asukkaiden kulutustottumuksia.

Poikkeukset ja kevennetty menettely

Poikkeusryhmät: Lain 3 § rajaa velvoitteen ulkopuolelle tiettyjä rakennusryhmiä (rakentamislain 37 §:n 2 mom. 1 ja 3–7 kohdat), loma-asunnot, joita ei käytetä majoituselinkeinossa, sekä tietyt puolustushallinnon kohteet.
Kevennetty energiatodistusmenettely (17 §): Tietyissä vähäarvoisissa luovutuksissa tai erityisen perustellusta syystä (esim. lähisukulaisten välinen kauppa) myyjä voi hankkia kevennetyn todistuksen, johon ei sovelleta kaikkia sisällöllisiä vaatimuksia. Jos edellytyksiä ei todellisuudessa ole, kevennetty todistus on viipymättä korvattava varsinaisella. (Menettelyn tarkempi soveltaminen on täsmennetty asetustasolla.)

Nykytila ja trendit

Viime vuosien keskusteluissa on korostettu, että todistuksia puuttuu edelleen laajalti. Esimerkiksi selvitysten ja uutisten mukaan omakoti- ja paritaloista vain pieni osa on hankkinut lain edellyttämän todistuksen; sama ilmiö näkyy myös taloyhtiöissä. Tämä ”maan tapa” ei muuta sitä, että velvoite on selvä. Lisäksi rahoittajat (pankit) ja markkina siirtävät painopistettä energiatehokkaisiin kohteisiin, mikä vahvistaa todistuksen käytännön merkitystä myös myyntihinnan ja rahoituksen näkökulmasta.

Miten hankin energiatodistuksen?

Etsi pätevä laatija: Energiatodistuksen saa laatia vain pätevöitynyt henkilö, joka on rekisteröity laatijarekisteriin. Ractorilta löydät pätevän laatijan.
Varaa käynti ja toimita lähtötiedot: Laatija tarvitsee piirustuksia, teknisiä tietoja ja pääsee paikan päälle arvioimaan kohteen, jotta E-luku ja suositukset voidaan laskea asianmukaisesti.
Huomioi hinta ja aikataulu: Pientalon energiatodistus on tyypillisesti muutamia satoja euroja, mutta hinta riippuu sijainnista, aineistosta ja kohteen erityispiirteistä; kilpailuta tarvittaessa.
Tarkista voimassaolo ja ilmoita energialuokka: Muista, että todistus on voimassa enintään 10 vuotta ja energialuokka on tuotava esiin kaikessa julkisessa myyntimateriaalissa.

Myyjän pika‑checklist ennen myyntiä

Tilaa energiatodistus ajoissa (tavoite: valmis ennen ilmoituksen julkaisua).
Lisää energialuokka myynti-ilmoitukseen ja -esitteeseen.
Näytä todistus esittelyssä ja luovuta se ostajalle kaupan yhteydessä.
Jos todistus puuttuu, kerro siitä läpinäkyvästi ja kirjaa puute esitteeseen ja kauppakirjaan (huomaa, että puuttuminen on lainvastaista ja voi johtaa valvontatoimiin).
Hyödynnä suositukset: nosta esiin tehdyt energiatehokkuusparannukset ja todistuksen suositukset, sillä ne voivat tukea hintaneuvotteluja.

Usein kysytyt kysymykset

1) Entä jos myyn asunnon purettavaksi?
Tällöin energialuokkaa ei tarvitse ilmoittaa eikä todistusta asettaa nähtäville; myynti- ja ilmoitusvelvoitteeseen on säädetty poikkeus.

2) Tarvitaanko todistus lähisukulaisten välisessä kaupassa?
Velvoite on pääsääntö, mutta voit tietyin edellytyksin käyttää kevennettyä menettelyä (esim. lähisukulaisten välinen luovutus). Arvioi tapauskohtaisesti ja noudata asetustason ohjeita.

3) Mistä näen, onko kohteelle jo tehty todistus?
Energiatodistusrekisteristä voi hakea 1.5.2015 jälkeen laadittuja todistuksia; sieltä löytyy myös laadittujen todistusten tilastoja ja tietoa järjestelmästä

Tarvitsetko energiatodistuksen nopeasti ja luotettavasti? Tilaa se helposti Ractorilta ja varmista, että asuntosi myynti sujuu lain mukaisesti. Katso yhteystietomme täältä.